Grundschuld und Hypothek

Im Regelfall kann der Kaufpreis nicht vollständig aus eigenem Vermögen aufgebracht werden, vielmehr ist zusätzlich die Aufnahme eines Darlehns bei einer Bank erforderlich. Nehmen Sie bei Ihrer Bank ein solches Darlehn auf, wird ein Darlehnsvertrag zwischen Ihnen und der Bank geschlossen. In diesem Darlehnsvertrag sind die Bedingungen des Darlehns vereinbart, insbesondere die Laufzeit und der Zinssatz des Darlehns.

Damit Ihnen die Bank das Darlehn gewährt, verlangt die Bank Sicherheiten für den Fall, daß Sie das Darlehn nicht zurückzahlen können. Als Eigentümer oder Erwerber eines Grundstücks können Sie das Grundstück als Sicherheit verwenden, in dem Sie zugunsten der Bank eine Grundschuld oder eine Hypothek bestellen. Diese werden in das Grundbuch eingetragen. Grundschuld und Hypothek geben der Bank das Recht, das verpfändete Grundstück versteigern zu lassen. In der Praxis hat sich von den beiden Sicherheiten weitgehend die Grundschuld durchgesetzt.

Die Erklärung, mit der Sie der Eintragung der Grundschuld zustimmen, bedarf der notariellen Form. Der Grundschuldbestellung liegen im Regelfall Formulare der Banken zugrunde. Der Notar erläutert Ihnen den Inhalt dieser oft komplizierten Texte.

Welche Schulden durch die Grundschuld abgesichert werden, ergibt sich regelmäßig nicht aus dem Grundschuldformular selbst, sondern ist in einer gesonderten Vereinbarung – der sogenannten Zweckerklärung – geregelt, die nicht der notariellen Form bedarf. Hier kann vorgesehen sein, daß nur ein konkretes Darlehen gesichert wird oder aber sämtliche Verbindlichkeiten des Schuldners aus seiner Geschäftsverbindung mit der Bank (Beispiel: Überziehung des Girokontos, spätere Darlehen) abgesichert werden: ein wichtiger Unterschied, insbesondere für den Fall, in dem der Eigentümer sein Grundstück als Sicherheit für fremde Verbindlichkeiten (Beispiel: Darlehen des Ehemannes) zur Verfügung stellt. Bei Zweifelsfragen hilft Ihnen Ihr Notar.

Der im Grundschuldformular angegebene Zinssatz ist zumeist viel höher, als der im Darlehensvertrag vereinbarte Darlehenszinssatz. Der Grund liegt darin, daß die angegebenen Zinsen genauso wie der Grundschuldbetrag nur die Obergrenze angegeben, bis zu der die Bank maximal abgesichert ist. Was tatsächlich zurückgezahlt werden muß, ergibt sich nicht aus der Grundschuld, sondern aus dem Darlehensvertrag.

In dem Grundschuldformular ist in aller Regel auch eine sogenannte Zwangsvollstreckungsunterwerfung hinsichtlich des Grundstücks und des gesamten sonstigen Vermögens enthalten. Die Folge ist, daß die Bank aus der Grundschuld sofort vorgehen kann, ohne vorher einen Prozeß gegen den säumigen Schuldner führen zu müssen. Sofern die Übernahme der persönlichen Haftung mit Unterwerfung unter die Zwangsvollstreckung vorgesehen ist, kann die Bank auch auf andere Vermögensgegenstände als das Grundstück Zugriff nehmen. Die Einzelheiten dieser Regelungen erläutert Ihnen Ihr Notar.

Sofern das abgesicherte Darlehen vertragsgemäß zurückgezahlt ist, ist die Bank verpflichtet, der Löschung der Grundschuld durch Erteilung einer Löschungsbewilligung zuzustimmen.

Die Hypothek kann in gleicher Weise wie die Grundschuld als Sicherheit für ein Darlehen dienen. Zwischen beiden Sicherungsmitteln bestehen zwar Unterschiede, für den Darlehensnehmer wirken sich diese aber im Regelfall nicht aus.

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